[摘要] 村里被征地后,获得一块约为7亩的回拨地,晋江市东石镇东埕村委会决定在这块地上规划建设一个小区,在资金不足的情况下,向村民筹集2740万元的资金。
【回应】项目定位偏差 土地性质难改
“项目用地属于划拨性质,因此这些房产并非商品房,建成后卖的价格不会高,这与投资者的预期落差太大”
蔡火烷认为,后期出现的纠纷,源于双方对该项目的定位出现偏差,根源在于这块土地的土地性质。
根据蔡火烷的说法,开发这个项目的原始用地,是在东湖盐场征地回拨地指标(七亩)基础上,配合东埕片区旧村改造整体规划得来,是今后东埕村发展的一块“公益用地”,一方面要照顾今后可能涉及的拆迁用户住房,另一方面是帮助村里无法自建房屋的贫困户,其中商业建筑的收入还要为今后整个村子的发展考虑;更为重要的是,项目用地属于划拨性质和集体所有性质,因此这些房产并非商品房,建成以后卖给村民的价格肯定不会高,这与投资者的预期落差太大,“想搞房地产项目大赚一笔的想法落空了。”
正是基于土地性质问题,使得纠纷凸显并让项目停止。不过,蔡先生对此没有正面回应,只称投资肯定是要有回报的,东埕公司不让投资者参与经营的做法,而且他经过查证发现这个项目“手续不完整”,让自己投入的资金潜藏风险,因此才要求退股。记者联系上另外几个投资该项目的村民,他们的想法都非常简单,希望能获得分红和优先购买房产,因此并不打算与东埕公司对簿公堂。
【提醒】“参股”村集体项目 注意防范三大风险
“想要参与村集体项目,要先考量清楚做债权人还是投资者,债权人对项目并没有知情权、经营权,投资者也只能是隐名股东”
一个是投入超千万的投资者,一个是集体所有的企业和项目,当事双方的矛盾该如何化解?此类投资又该如何看待?
福建华达律师事务所副主任赖忠惠律师指出,随着城镇化的推进,将会有越来越多的旧村改造项目出现,想要投资此类项目的,必须对三大风险有足够的认识。
首先是对于村办企业的认识。一般情况下,为了开发建设村里的项目,会由村委会出资成立一个公司负责运营,但这种企业属于集体所有,要想通过投资某个项目成为公司股东存在很大的现实障碍,村主任也是代表村民入股的,换届换人之后就要做变更登记。
其次是对集体项目的认识,尤其是一些房地产开发项目。村一级是自治组织,只要村民大会通过,一些项目可以吸纳外来投资者参与,但这并不能改变项目的性质;尤其是土地性质基本上无法改变,这直接影响到很多后期的运营模式和效益,其可能会比较有保障,但一般不会很高。
再次是对参与方式的认识。由于村集体企业和项目的特殊性,想要参与其中要先考量清楚做债权人还是投资者,债权人对企业和项目并没有知情权、经营权,投资者往往也只能是隐名股东,这就需要订立严谨、缜密的协议,“一旦走上司法解决的途径,各种情况会变得复杂、繁琐”。
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