[摘要] 村里被征地后,获得一块约为7亩的回拨地,晋江市东石镇东埕村委会决定在这块地上规划建设一个小区,在资金不足的情况下,向村民筹集2740万元的资金。
根据规定,这起纠纷最迟起诉日期为9月8日。记者调查发现,这一涉及2740万元的纠纷,埋下“祸根”的是当事人之间对旧村改造项目的定位偏差和土地性质问题。
【事件】旧村改造项目遭遇法院查封
股东递《诉前财产保全申请书》,公司存款、在建项目被法院冻结、查封
8月30日,记者赶到晋江市东石镇东埕村B01地块,毛毛细雨中,一栋已经建成两层的楼房立在工地上,不过已经贴上法院的封条;附近是还未铲除的杂草,两幅巨大的平面图、鸟瞰图就立在路的另一边。
(已经施工2个多月的项目,已被法院查封)
这个工地是东石镇东埕片区B01地块的项目改造。根据平面图信息,该项目用地面积22745.1平方米,建筑面积为58500平方米,包括商业、住宅、社区服务用房等,其中住宅面积占了48100平方米,规划住宅总数为299户,并规划了418个停车位。
根据记者掌握的资料,该项目从2010年2月开始筹划,10月份成立了东埕公司作为运营主体,并向村民开放集资,目标包括筹资2000万股金和2000万短期借款,并于今年6月份开始施工。
但目前东埕公司的银行存款、在建项目已经被晋江市人民法院冻结、查封,这源于今年8月23日蔡先生的一纸《诉前财产保全申请书》,理由是东埕公司在集资后没有让蔡先生等人参与项目的管理,致使前期的投入存在巨大风险。
根据晋江市人民法院的(2011)晋民保字第134号民事裁定书,蔡先生的申请符合法律规定,获得准许。不过,蔡先生应在15日之内向法院提起诉讼,不起诉的话,财产保全将被解除。
【缘起】集资2740万 陷入股权纠纷
“我投资了整个项目的45.62%,却不让我参与管理,自己的知情权、参与权被剥夺了”
根据蔡先生提供的票据,他于2011年2月22日被确认向东埕公司承接的东埕村B01地块投资1250万元,而该项目截至2011年6月10日,吸纳投资达2740万元,总共有14个投资者,蔡先生以1250万位列,东埕村委会450万位列第二,其余都在200万以下。
“我的投资占了整个项目的45.62%,是真正的大股东,但却不让我参与管理,也没有公开投资款的运作,当然要告他们。”蔡先生认为,自己的知情权、参与权都被剥夺了。
对于蔡先生的指控,东埕村委会主任、东埕公司的法人代表蔡火烷也感到窝火和无能为力:东埕公司是村集体企业,股东只有自己和村委会,“哪天我不当村长了,股东和法人代表也要换掉”;对于分红,本来就有明确的规定,该项目总盈利的7%上缴东埕村委会,其余盈利按股金比例分配并退出股金。
蔡火烷在接受记者电话采访时坦承,前期和投资者签的协议确实有不完善之处,“这是村里的公共事务,只签了两份协议”,一份是总原则,另一份确认投资额,但没有签订具体的补充协议规定投资者权利和义务、责任承担等,“搞得现在相当被动,在法院的查封解除之前什么都做不了”。
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【回应】项目定位偏差 土地性质难改
“项目用地属于划拨性质,因此这些房产并非商品房,建成后卖的价格不会高,这与投资者的预期落差太大”
蔡火烷认为,后期出现的纠纷,源于双方对该项目的定位出现偏差,根源在于这块土地的土地性质。
根据蔡火烷的说法,开发这个项目的原始用地,是在东湖盐场征地回拨地指标(七亩)基础上,配合东埕片区旧村改造整体规划得来,是今后东埕村发展的一块“公益用地”,一方面要照顾今后可能涉及的拆迁用户住房,另一方面是帮助村里无法自建房屋的贫困户,其中商业建筑的收入还要为今后整个村子的发展考虑;更为重要的是,项目用地属于划拨性质和集体所有性质,因此这些房产并非商品房,建成以后卖给村民的价格肯定不会高,这与投资者的预期落差太大,“想搞房地产项目大赚一笔的想法落空了。”
正是基于土地性质问题,使得纠纷凸显并让项目停止。不过,蔡先生对此没有正面回应,只称投资肯定是要有回报的,东埕公司不让投资者参与经营的做法,而且他经过查证发现这个项目“手续不完整”,让自己投入的资金潜藏风险,因此才要求退股。记者联系上另外几个投资该项目的村民,他们的想法都非常简单,希望能获得分红和优先购买房产,因此并不打算与东埕公司对簿公堂。
【提醒】“参股”村集体项目 注意防范三大风险
“想要参与村集体项目,要先考量清楚做债权人还是投资者,债权人对项目并没有知情权、经营权,投资者也只能是隐名股东”
一个是投入超千万的投资者,一个是集体所有的企业和项目,当事双方的矛盾该如何化解?此类投资又该如何看待?
福建华达律师事务所副主任赖忠惠律师指出,随着城镇化的推进,将会有越来越多的旧村改造项目出现,想要投资此类项目的,必须对三大风险有足够的认识。
首先是对于村办企业的认识。一般情况下,为了开发建设村里的项目,会由村委会出资成立一个公司负责运营,但这种企业属于集体所有,要想通过投资某个项目成为公司股东存在很大的现实障碍,村主任也是代表村民入股的,换届换人之后就要做变更登记。
其次是对集体项目的认识,尤其是一些房地产开发项目。村一级是自治组织,只要村民大会通过,一些项目可以吸纳外来投资者参与,但这并不能改变项目的性质;尤其是土地性质基本上无法改变,这直接影响到很多后期的运营模式和效益,其可能会比较有保障,但一般不会很高。
再次是对参与方式的认识。由于村集体企业和项目的特殊性,想要参与其中要先考量清楚做债权人还是投资者,债权人对企业和项目并没有知情权、经营权,投资者往往也只能是隐名股东,这就需要订立严谨、缜密的协议,“一旦走上司法解决的途径,各种情况会变得复杂、繁琐”。
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