[摘要] 在政策从紧基调不变的情况下，未来两个月整体商品房成交量价不会出现明显波动，但2018年积蓄的下拉力将有可能在2019年上半年显现出来，未来两个月房地产市场将呈现降价潮扩大、成交趋冷的态势。
“银十”失色楼市量价齐跌
如今，十月份的成交数据陆续出台，二手房方面，成交套数再次跌入1万套以内，成交价格也出现明显下降。新房方面，限竞房集中入市，但却陷入签约难，整体签约率仅有16％。
面对当前疲软的新房和二手房交易，未来楼市走向将如何呢？是继续下探还是随着大量新房源的入市，有所升温？对此，接受采访的业内人士表示，在政策从紧基调不变的情况下，未来两个月整体商品房成交量价不会出现明显波动，但2018年积蓄的下拉力将有可能在2019年上半年显现出来，未来两个月房地产市场将呈现降价潮扩大、成交趋冷的态势。
新房：“银十”成交量环比下跌7％
随着10月的结束，比天气转冷更快的是楼市下坠的速度。根据中原地产的数据，北京的新房市场虽然供应量开始增加，但成交却明显下降。数据显示，10月北京新房共成交新建住宅2738套，相比9月份的2948套，环比下调7．12％。
另外，关注的限房价项目，虽然进入了供应井喷的阶段，大批房源入市，但是却遭遇了成交困难。根据业内地产研究中心的统计数据显示，截至10月31日，今年北京合计入市限房价项目共26个15982套，而网签累计只有2581套，累计网签比例仅16％。虽然网签数据有所滞后，但统计实际销售也只有3成。
目前，限房价项目出现区域供应扎堆现象，部分区域入市超过3000套，这使得一些区域市场出现供大于求的局面，项目分化明显，一些项目接近售罄，而部分项目去化不足两成。价格方面，限房价项目也开始出现了价格调整现象。
业内看来，未来两个月商品房市场整体稳定，但受到市场预期变化影响，房企的降价步伐会加快，一线热点城市降温趋势会更为明显，有价无市局面将更多出现在部分一线城市。
二手房：成交量不足万套价格跌至5月份水平
不仅是新房，今年“金九”褪色，“银十”不见的情况在二手房的表现更为明显。
今年10月，北京二手房成交量仅8700余套，近半年来首次低于万套，也是今年2月以后成交量再度回归至万套以内。同时，多家房产中介发布的数据也透露出：今年9月，北京二手房成交量大约1．5万套；而10月8700余套的成交量也环比9月下降了4成。
数据显示，2018年10月北京二手房市场继续降温。10月北京二手房市场成交水平降至2017年11月水平。购房者观望情绪浓厚，市场成交节奏放缓，入市积极性降低。业主预期持续松动，调价房源中涨价占比回落至“317调控”后低位，议价空间持续扩大。
10月的北京楼市，特别是二手房市场成交大幅下降超4成的原因主要有两方面：一方面与国庆假期网签数据减少一周有关，另一方面，则是受到9月的公积金政策收紧有关。
9月公积金政策调整后，市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱，同时市场预期受此影响进一步回落，客户入市积极性下降。10月新增带看客源量环比下滑1．3％，于低位稳定。核心500盘7天带看比例继续下探至7．8％。
预期：降价出现四季度稳中有降
在成交乏力的同时，为了寻找出路，开发商也看上了“双十一”的招牌。迫于销售压力以及未来更多限竞房入市的加压，不少项目都在“双十一”期间推出特别优惠。
据了解，北京地产行业正在掀起一场房产促销热潮——“合硕双11光盘节”，包括万科、保利、金地、中铁、中粮、远洋、招商在内的多家大型品牌房企的部分在京楼盘均有参与，优惠楼盘数量达到50个，推出150余套特惠房源，优惠总金额高达5000万元。
不过，合硕机构首席分析师郭毅对媒体表示，上述活动优惠房源仅在“合硕双11光盘节”期间，限时限量提供给购房者，这也是北京房地产领域跨房企、跨区域、跨产品业态的优惠促销活动，但这并不意味着开发商会大面积降价。“其实看着50个项目挺多的，实际总共150套特价房，平均到一个项目也就3套，在单个项目房源占比较少。”
即便如此，但这种促销的方式也表明开发商当前的去库存压力。那么未来楼市走势将如何呢？58安居客房产研究院首席分析师张波表示，7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号成为2018年楼市降温的“分水岭”，剥离投机属性之后，住宅也正由商品化住宅为主的市场向商品房、租赁住宅和保障性住宅三位一体的三元化方向升级，而四季度的调控重点依然是稳定，稳地价、稳房价、稳预期。张波预计，房价稳中有降的同时，成交降温依然是2018年最后两个月的大趋势。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
