[摘要] 近年来，在建立房地产调控长效机制的讨论中，房地产税征收一直是广受关注的话题，概括来看，争议主要集中在三个方面：一是合法性的问题，二是必要性问题，三是如何征收的问题。2018年以来，相关问题陆续定调。
如何征收问题
如何征收房地产税，主要涉及到这四个方面：征收范围、税率标准、计税基准、减免征范围。关于税率标准和减免范围，预计按照“充分授权、分步推进”的原则，授权各地方政府根据各自的实际情况制定。房地产税主要作用是调节收入分配、筹集财政收入，并有助于逐步形成房地产市场的长期调控机制。
相关数据显示，2017年土地出让总金额为40632万亿元，同比增长38％。土地出让金收入占财政收入的比重约40％，其中江西、重庆、江苏和安徽的占比甚至超过60％。随着城市的建设发展，新增土地规模会逐步受到控制，拆迁成本的上升也使得地方政府从土地出让中获得的比重会趋于下降；在房地产增量市场发展增速放缓的同时，土地出让增速趋势亦逐渐放缓，部分地区重点依赖土地财政支撑地方财政支出的模式不可持续。
同时，在防范化解金融风险，地方债务整顿和监管力度趋严的政策背景下，如何避免地方政府在基础设施建设等方面大量投入，而导致的债务偿付危机，增加地方财政收入，是目前地方政府需要解决的现实问题。
对我国来说，在房地产存量市场越来越大的现实条件下，通过征收房地产税，可以促使地方政府有一个稳定和持续的财政收入来源，以纠正这些年来各地政府过度依赖土地财政的情况。
对于我国来说，从房屋具有的基本的安居保障功能出发，在税制设计环节，应当根据中国经济社会阶段性发展状况，允许扣除一定的减免标准（免税额），这种免征标准尽可能惠及广大的民众群体，减轻他们的额外负担。
综上所述，税率标准设置和减免范围需要平衡好税收筹集和民生保障两个目标，在尽量减轻居民额外负担的同时，也要逐步促使房地产税实现税收筹集的功能。
二是方案设计要避免实际操作中的套利行为。房地产税是在房屋保有环节进行征税。由于税收的刚性特征，它可以在满足人们安居合理需求的同时，通过增加房屋持有成本的方式抑制投资与投机需求，以及调节收入分配的功能。从供给端来说，可以提升房屋实际的安居使用效率，降低仅只是为了获取房屋的资本增值所可能发生的空置率，从而提升全社会的资源配置效率。但如果方案设计不周，则可能适得其反。
一个重要方面是，在具体征收方案设计时，需要尽量避免实际操作中的套利行为和扭曲现象。一种普遍的免征观点是，对持有首套住房的安居性的住房免税，以体现房产税的安居保障功能；对超过一定面积的住房进行累进征收，以体现多占用资源多纳税的收入与财富分配调节功能。然而，如果采用首套免征方案，则可能导致“假离婚”行为明显上升，也可能出现部分群体通过房屋置换规避纳税义务，导致大户型受到追捧，形成价格的“剪刀差”。如果采用人均面积减免，则将掩盖实质上的不公平，因为面积上同质的住房可能存在较大的价值差异，而价值才是住户更加关心的变量。就中心城市而言，中心豪华住宅楼与郊区一般住宅单价差异相当大，同等的面积减免而不考虑市场价格可能会加剧财富分配不均的状况，这一点与房地产税的预期功能定位是相悖的。
相关配套措施问题
尽管此前上海、重庆推出了房产税试点，但其方案并没有对现有房地产税收体系进行任何变动。与之形成对照，从整个房地产税体系看，当前的房地产税并不是在现有税收体系的基础上推出的新税种，而是对现行房地产税制以及有关的收费体系的再设计，因此房地产税的推出，伴随着现有房地产税的梳理和归并、以及合理化调整的过程。同时由于房地产税的税基确定复杂，需要建立完备的税收征管模式，这样才能够使房地产税征得到、征得公平。
现有房地产税的梳理和归并是推出房地产税的前提。目前我国房地产税主要在土地转让环节征收。主要税费包括契税、增值税和企业／个人所得税。在土地开发中，地方政府的主要收入来自企业缴纳的土地出让金（计入地方政府性基金收入）、土地增值税和企业所得税。存量房方面，由于目前房地产税没有全面实施，税费主要集中在交易环节。目前交易环节税费主要包括增值税及附加、契税和个人所得税。除此之外，还有附加在土地上的各种各样数不清名目的一些费用，都和房地产税有关。
首先，房地产税立法涉及房地产权属登记的征信体系建设问题。必须建立起范围内的、全覆盖的居民（个人、家庭与单位）全面、清晰、准确、可核查的房屋产权登记的基础数据库。
其次，由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别太大，需要统一界定。
第三，需要完成修订《税收征管法》，为依法治税提供依据。迄今为止，中国的税收主要是针对法人进行征收，即便是个人所得税，也主要是通过单位财务部门代扣代缴，如果让税务局直接面对居民个人征收房地产税，从起步阶段看估计难度较大，如何有效地征收需要制定可行的办法。
另外，政策落地后要建立房地产税监督机构，建立纳税申辩制度，纳税人有途径提出异议和申诉。以上这些工作都需要付出不少的人力成本、时间成本，需要充分做好相关准备工作。
值得注意的是，在房地产税推出后，地方政府立法、司法与执法层面的理念、水平、能力、手段等方面的因素将是决定房地产税能否公平、公正地制定和执行，以及房地产税立法目标最终能否实现的重要因素。
推出程序和时间问题
“立法先行”是房地产税推出的前提，另外，根据“充分授权、分步推进”的原则，在房地产税法出台后，具体实施细则的制订和实施时间的选择将交由地方政府执行。
房地产税推出后对经济带来的影响，是地方政府制定实施细则和选择推出时机的重要考量因素。房地产税是在房屋保有环节进行征税，由于税收的刚性特征，它首先可以通过增加房屋持有成本的方式抑制投资与投机需求，以此减少市场的总需求。一二线城市和三四线城市的房价相差很大，市场的供需矛盾也相差很大。这就要求地方政府在“充分授权”下，在房地产税法基本框架下，根据推出房地产税对当地房价带来的影响，对土地出让金收入的影响，以及银行坏账及营商环境的影响，相机推出。
反观当前的进展，目前房地产税立法正处在步起草阶段。环保税从向国务院提交草案至人大常委会表决通过历经两年以上时间，至正式施行超过三年。参考环保税立法程序，房地产税立法至少还有关键两步要走，即人大（常委）审议和表决通过阶段，另外立法完成至正式实施中间仍有一段衔接期，预计房地产税正式实施还需要一段时间。
因此，推出房地产税这一政策，是加快建立现代财政制度、理顺中央和地方财政关系、优化税制结构的重要举措，在当前的环境下可以说是大势所趋，同时这一举措又和广大人民的利益切身相关。为此，既要进行宏观层面的统筹规划，促进社会公平，又要做好相关配套措施，才能切实落到实处。
近年来，在建立房地产调控长效机制的讨论中，房地产税征收一直是广受关注的话题，概括来看，争议主要集中在三个方面：一是合法性的问题，二是必要性问题，三是如何征收的问题。2018年以来，相关问题陆续定调。
房地产税作为一个新的税种，对于如何征收，以及何时征收的问题，都直接关系到广大公众的切身利益。对于政策制定者来说，一个新税种的推出或者旧税种扩大范围，理应当综合平衡财政收入和支出的关系，进行宏观层面的统筹规划，以促进社会公平。
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