[摘要] 值得注意的是，三四线城市内部也出现分化。其中，一线及重点二线城市楼市调控使需求外溢到部分有区位you势的三四线城市，如无锡、泉州（楼盘）、佛山等，这些城市2017年楼市表现亮眼。
2017年，无论是房企销售还是拿地，三四线城市无疑是受关注楼市的“明星”。在“因城施策”的调控下，一二线城市楼市不断降温，三四线城市却逆势崛起，更助推了碧桂园等房企的快速发展。
《每日经济新闻》记者注意到，“淘金”三四线城市已成为众多房企的选择。那么，三四线城市的房地产市场能否可持续发展？房企该如何选择适合自己的城市？在三四线发展面临哪些机会与风险？
机构：今年三四线楼市或降温
2018年三四线城市楼市走势如何？
某研究院认为，2017年三四线城市楼市“繁荣”的部分原因是一二线城市的调控溢出，是bu涨的“强弩之末”。大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足，而外地去三四线tou资的并不多，主要靠本地人口消化为主。另外，随着调控的深入和信贷的性收紧，三四线的成交难以持续，2018年三四线城市楼市将会迎来量价的降温。
业内人士认为，三四线城市2017年的火爆，是经由拆迁的一次性刺激，属于“透支需求、延缓供应”的一次性刺激，短期内能推动房价和销量上涨。但长期看，由于缺乏产业和人口支撑，棚改货币化安置的拉动效应将会逐渐减弱。此外，三四线购房人群的价格敏感度高，房价上涨后的需求也在一定程度上被抑制。
从调控角度来看，业内普遍认为，2018年房地产调控政策会维持中性趋紧的态势，调控政策由一二线城市向三四线城市深入。业内人士认为，从住建部2018年的工作重心来看，差别化调控仍是楼市政策的主基调，三四线城市中，对于部分存量房较多的城市依然会采取去库存为主的政策，而楼市过热城市的调控政策放松的可能性较小。
房企：布局三四线城市勿冒进
三四线城市楼市的崛起，也让在三四线城市广布局的房企抓住一波机遇。碧桂园坚持以大盘开发模式为三四线城市做好房子。2017年销售同比增长78%，延续高增长态势，其中三四线城市的销售额占比约达到60%。
不仅是大房企，部分中小房企也抓住了这轮机遇，实现销售额的突飞猛进，如中梁、祥生、美的等。
《每日经济新闻》记者注意到，房企拿地重心已开始由一二线城市向三四线城市下沉。中指院数据显示，2017年50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%。
对此，深圳（楼盘）中原总经理坦言，现在房企都在拼规模，而一线城市没有那么多土地可供开发，进入三四线或成为必然。数据显示，50房企青睐的三四线城市包括佛山（楼盘）、无锡（楼盘）、常州（楼盘）、嘉兴（楼盘）、绍兴（楼盘）、惠州（楼盘）、南通（楼盘）、烟台（楼盘）、珠海（楼盘）等。其中佛山、无锡、常州位列前三，分别有31家、29家、20家50强房企入驻。
不过，对于还没进入这些城市的企业而言，还是要审慎判断竞争格局和自身实力，别匆匆忙忙入场，却赶了个高成本的“晚集”。
业内人士认为，房企布局三四线城市，切不可贪多冒进，应根据自身企业发展情况有针对性选择城市布局。龙头房企可以核心城市为依托，按照城市圈逐步扩展；中小房企应选择符合自身定位的城市进行布局。三四线城市的购房需求以自住为主，应警惕出现供大于求的情况。
某研究中心总监则补充道，三四线城市主要的风险在于住房自有率很高，房企现在进入市场，要用良好的产品品质、配套设施等来吸引客户购房，否则比较难销售。
对于企业而言，营销窗口期并不意味着tou资的机会期，市场将对进入企业的周转能力有所考验。如果企业不能保证项目在一年内结案的，对三四线tou资建议以谨慎态度为主。
共识：有区位you势的城市被看好
值得注意的是，三四线城市内部也出现分化。其中，一线及重点二线城市楼市调控使需求外溢到部分有区位you势的三四线城市，如无锡、泉州（楼盘）、佛山等，这些城市2017年楼市表现亮眼。相比之下，仍有部分三四线城市面临去库存问题，如威海（楼盘）、呼和浩特（楼盘）、运城（楼盘）等。而且绝大多数三四线城市房地产市场以新房为主。
三四线城市楼市是否能长期发展不能一概而论，从政策来看，楼市调控长效机制不会放松，楼市从局部过热向平稳发展过渡。三四线城市中，位于核心城市周边的城市长期发展的动力更为持久，而人口外溢严重、购房需求不足的三四线城市，楼市发展压力则较大。
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