[摘要] 今年以来，恒大多举措大力降负债，效果明显,其中引入600亿元战投后，以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算，其净负债率较年中大幅下降近四成。
11月6日，中国恒大（03333.HK）发布公告称，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入第三轮投资600亿元，高于此前公告300-500亿元的规模，远超预期。恒大地产本次引入的战略投资者实力雄厚，其中正威集团和苏宁均为世界500强企业，山东高速则是特大型国有企业集团。投前估值提升至3651.9亿元，足以显示一众实力投资者对恒大发展前景的认可。
此次引进战投既有苏宁、正威等世界500强企业的新面孔，也有山东高速、嘉寓等老面孔，其中山东高速此前投资30亿元，此次追加200亿元；嘉寓此前投资20亿元，此次追加50亿元。今年以来，恒大多举措大力降负债，效果明显,其中引入600亿元战投后，以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算，其净负债率较年中大幅下降近四成。从今年来看，在引入1300亿元战投及一系列降负债措施推动下，恒大净负债率较去年年末大降超六成。
公告显示，恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿元、550亿元、600亿元，三年合计1650亿元，远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿元的承诺利润，利润承诺提升近一倍。业内人士认为，按照恒大以往的增长速度推算，公布的利润承诺实际上相对保守：
其一，按照恒大地产去年公布的利润承诺，今年的净利润目标为243亿元。而中国恒大中报显示，集团上半年实现净利润超231亿元，考虑到其作为母公司还包含了部分尚处于培育期的多元产业，意味着仅用半年时间，盈利能力最强的恒大地产便已完成全年利润承诺。
截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿元，今年前十月恒大已实现销售4223亿元，今年销售突破5000亿元几无悬念。若以中报14.5%的净利润率估算，已经锁定1000亿元左右的净利润，占到承诺利润1650亿元的约六成。目前港股前20大上市房企平均动态PE约15倍，即便按照恒大明年500亿元的承诺利润保守估算，市值将达7500亿元，而中国恒大目前市值仅为3150亿元，未来仍有巨大的上涨空间。
今年年初，许家印大刀阔斧实施战略转型，恒大已向“规模+效益型”发展战略及低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。随着恒大完成三轮合共1300亿元战略投资的引入，净负债率大幅下降，未来三年利润承诺大幅增至1650亿元远超市场预期，“一增一降”体现了恒大增效益、降负债、去杠杆的决心，也显示出许家印年初制定的战略转型成效明显。
上半年，恒大实现净利润231.3亿元，同比大增224%；核心业务利润273亿元，同比大增249.6%；归属股东利润188.3亿元，同比大增832%；股东51.8%，同比增43.6个百分点。恒大近两年大力打造环节精品，项目的施工单位必须为前十强，所用材料均为国内外知名品牌，园林环境均按豪宅标准设计，并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，不断提升产品品质及附加值。恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大大降低了营销、管理、财务三大费用，实现强有力的成本控制。中报显示，上半年销售及管理费用率同比大幅下降一半。
恒大自2017年已开始由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的 “三低一高”发展模式转型，核心就是大幅降低负债率。今年恒大已成功引入1300亿元战略投资，投资者包括中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团、深圳广田等，充分显示了央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴对恒大发展前景的认可。
除了引入战略投资者，恒大还正实施多项举措，推动负债率持续下降。比如土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平方米土地储备，以降低土地费用支出；以及扩大盈利规模，进一步增加净资产。今年年初，恒大宣布将在年底前赎回三分之二永续债。公司在5、6月份两个月内迅速还清总额高达1129亿元的永续债，提前超额完成目标，显示其强大实力的同时，也释放了近百亿股东利润。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
