[摘要] 取经、勘察、规划、融资、征收、招商、建设……为了推动聚宝城南繁荣复兴，鲤城区领导坐镇策划、指导督导，推动力度较大。同时，社会贤达、普通老百姓纷纷献智献力，聚宝城南繁荣复兴指日可待。
泉州古城的南端，有个名声在外的城南。曾几何时，城南汇珍聚宝，东西方文化兼容并蓄，“金青龙、银聚宝”、“市井十洲人”，写尽了这片古代“自贸区”流光溢彩的繁华。近年来，受交通、产业载体、基础设施等限制，聚宝城南发展不断式微，不复当年“涨海声中万国商”的繁荣景象。城南作为泉州古城重要的组成部分，启动聚宝城南改造项目对于保护古城遗产具有重要意义。
取经、勘察、规划、融资、征收、招商、建设……为了推动聚宝城南繁荣复兴，鲤城区领导坐镇策划、指导督导，推动力度较大。同时，社会贤达、普通老百姓纷纷献智献力，聚宝城南繁荣复兴指日可待。
近日，《泉州聚宝城南文化街区一期项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》《泉州聚宝城南文化街区项目出资入股实施方案（征求意见稿）》正式出炉。站在新的历史起点上，聚宝城南将写下古城复兴的新篇章，谱写文化复兴的强音。
昨日，经过十几轮的论证修改后，《泉州聚宝城南文化街区一期项目房屋征收补偿方案征求意见稿）》（《泉州聚宝城南文化街区项目出资入股实施方案（征求意见稿）》出炉，并将于4月初面向社会公开征求意见。
项目指挥部介绍，项目按“政府主导、居民参与、企业化经营、市场化运作”原则组织实施，居民可通过出资入股、产权置换、货币补偿方式等参与。
届时，通过街区的整修和提升、基础设施的配套和完善、运输水系的整治和修复、原住居民生活形态的保护和展示、新业态的引入和布局，聚宝城南将形成集文化、休闲、旅游、商业、居住等“五位一体”的特色文化街区，再造古刺桐国际商贸门户“涨海声中万国商”的繁荣景象。
【方案】
三种参与模式鼓励居民“出资入股”
《泉州聚宝城南文化街区项目房屋征收补偿方案》显示，项目征收范围为：东起七中围墙边经南环城河西侧进入斗门头，沿斗门头西侧至港仔墘；南起后田桥沿后山社至泉州大桥下；西起泉州大桥沿防洪堤至土地路；北起土地路沿万寿路、七中沟至南环城河。
鲤城区政府介绍，居民有几种方式参与项目——出资入股、产权置换、货币补偿。“欢迎绝大多数居民以出资入股的形式参与，这样可以长期获得收入。”
据悉，根据《泉州聚宝城南文化街区项目房屋征收补偿方案》选择货币补偿，且选择将货币补偿出资入股的居民，鲤城区将给予包括准入优惠、保底收入等方面的倾斜。
成立项目公司做大“打包”上市
“届时将成立社区公司和项目公司。”根据居民参与出资入股总额、人数等实际情况设立社区公司；社区公司与泉州聚宝城南海丝文化发展有限公司（以下简称“海丝发展公司”）共同合作设立项目公司，由项目公司对街区进行建设。此外，项目公司和海丝发展公司可通过增资扩股、股权转让等方式引入第三方进行合作。
项目公司按现代企业的规范进行管理，设置“三会一层”即股东大会、董事会、监事会和高管理层，让每一个出资人都可以参与到公司决策中。“今后争取把项目做大、‘打包’上市。”指挥部工作人员称，为博采众长，明天工作人员将前往五店市学习。
据透露，按照所有权和经营权分离的理念，项目公司将采取委托经营管理的方式，由专业的运营机构对项目进行商业运营。届时，拟引进大型旅游集团、专业运营商，吸引一批能集聚人气、休闲娱乐商贸一体化的旅游项目。
启动项目征收修缮部分古大厝
根据规划，整个项目范围约236亩，在德济门以南、江滨北路以北、中山南路以东、内沟河以西一带，房屋约1100栋、建筑面积约21万平方米。
“以保护性修缮和利用性微改造为主，不搞大拆大建。”鲤城区政府介绍，启动项目征收后，将开始对部分基础设施、建筑立面和部分具有价值的古大厝进行修缮，尽快展示街区形象。
而在具体建设中，提倡城南各宫庙继续沿袭原习俗，保护强化民间信仰和习俗，保护和发展宫庙教堂，还将利用公共空间组织非遗展示表演，并建设清真餐厅和朝拜场所，引入外国人就业、创业、交流。
“预计每年将有超过500万人次来访，客流量相当可观，可媲美乌镇。”据悉，项目运营后可吸引台湾同胞、海外侨胞和海丝沿线国家地区游客、商务人士、学术交流人员等。
【分析】
出资入股有益于获得长期收入
天衡律师事务所王炳春律师介绍，出资入股其实就是在原有征地补偿的基础上，提供一个延伸的渠道，通过项目盈利或股价使参与群众获得长期的收入，有更多的获得感和幸福感。
王炳春律师说，出资入股的方式在全省都称得上是一次创新，为鼓励市民参与进来，在方案制定时，提供了三种利民优惠。
首先是给予准入优惠，如果你获得的货币补偿金额为100万元，出资入股时，入股金额则按照110万元计算。
其次是保底收入。项目公司原则上每年均分配利润，并保证每年社区公司的保底收入不低于其投钱额乘以中国人民银行同期一年期定期存款基准利率计算的利息。若项目公司可分配给社区公司的盈余利润高于保底收入的，则向社区公司支付盈余利润；反之，向社区公司支付保底收入。
再者，就是退出时的股权收购。根据方案，股权锁定期届满后，项目公司近三年连续亏损，在第四年内未能恢复盈利的，经持有社区公司三分之二以上股权的股东决议同意，社区公司可以要求项目公司收购其股权，收购方案确保市民总收回的金额不低于当初入股时的货币补偿实际入股金额。
【聚焦】
★补偿方式
征收补偿方式分为产权调换、货币补偿、部分产权调换与部分货币补偿相结合等几种方式。实行货币补偿的被征收人，可以选择将货币补偿出资入股。
★保留原教育地产学籍
在房屋征收公告规定的签约期限内签订协议并搬迁的被征收人，自签约期限届满之日起五年内，可凭房屋征收补偿协议办理其直系（孙）子女在原被征收房屋所在片区的公办初中、小学、幼儿园入学入托等事宜。
★产权调换房屋地点
向阳安置区、泉州市温陵商贸中心项目、高山安置区、锦美安置区、江南街道东浦社区危房片区改造（一期）、江南花园城、爱国路道路拓改及片区改造项目等的存量安置房源。
★房屋补偿与奖励
货币补偿实行价值补偿。鼓励货币化安置，对选择货币补偿后购房的被征收人，打开购买通道，予以照顾购买鲤城区辖区内多类别的安置房源。
产权调换实行等价置换，鼓励异地安置。
★出资入股金额
出资入股金额按照《泉州聚宝城南文化街区项目房屋征收补偿方案》确定的货币补偿实际入股金额的1.1倍计算。
★股权比例
社区公司和项目公司的股权比例，均按照各股东的出资比例确定。
★收入分配
项目公司分配利润后，社区公司的利润由社区公司按照股权比例进行分配。
★保底收入项目公司原则上每年均分配利润，并保证每年社区公司的保底收入不低于其投钱额乘以中国人民银行同期一年期定期存款基准利率计算的利息。
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