[摘要] 尽管国内经济增速放缓，资本对房地产的投资热情依然不减。只不过，受制于房地产市场持续调控，不少第三方理财机构发起的房地产基金开始转变策略——从原先的房产项目开发投资，转向持有经营成熟办公楼等商业地产项目以获取稳健的租金回报。
尽管国内经济增速放缓，资本对房地产的投资热情依然不减。只不过，受制于房地产市场持续调控，不少第三方理财机构发起的房地产基金开始转变策略——从原先的房产项目开发投资，转向持有经营成熟办公楼等商业地产项目以获取稳健的。
“它们就像是另类的接盘侠。”一位商业地产交易咨询机构负责人直言，在资产荒的格局下，越来越多的资金正纷纷通过这种方式寻求稳健的回报，它已经成为房地产市场资金输血的新渠道。
寻找收购标的并非易事
在这位商业地产交易咨询机构负责人看来，房地产基金要找到一个优质的商业地产收购标的，并非易事。
“通常，房地产基金管理团队考察10个拟出售的商业地产项目，能有1—2个进入收购洽谈阶段，已经是相当不错的成绩。”他指出。究其原因，房地产基金持有经营商业地产的周期通常在10年以上，这迫使管理团队需要对商业地产及其周边配套环境发展前景有着长远的判断。
他透露，通常房地产基金在考察收购项目时，基本会考虑四大因素，一是项目拿地成本是否较低，二是商业地产所处的城市地价还有多大的潜力，三是项目开发商是采用自有资金还是银行贷款，四是项目开发商的楼宇管理水准能否保持较高的长期入住率。
“空置率高低，往往是房地产基金做出投资决策的关键考量因素。”他表示，比如一线城市中心地段办公楼的入驻率得超过90%（即空置率小于10%），若一个办公楼入驻率低于这个数值，表明它的未来租金存在较大变数。
在他看来，当前多数房地产基金更倾向收购一线城市中心地段，开发商自有资金开发的商业地产楼盘。毕竟，按照地以稀为贵的投资规则，上海、北京等一线城市中心地段可用于商业开发的土地越来越少，势必导致地价与房租标准双双上涨，令房地产基金不但能获得较高的租金，未来项目出售的利润也相当可观。
输血房地产的另类投融资
据清科集团发布的2015年房地产基金白皮书测算，当前涉足商业地产收购—持有—经营的房地产基金资金规模已超过千亿大关，俨然成为民间资本输血房地产的另类投融资模式。
“现在市场不差钱，缺的是优质商业地产项目。”一家房地产基金负责人表示。为了压低收购价格抬高租金，多数房地产基金热衷于收购开发商急需套现融资的商业地产项目。然而，除非房地产开发商融资压力大，否则不大愿意在价格方面做出过多让步。“毕竟，现在市场信息透明度很高，一线城市中心地段优质商业地产项目能创造多大的，大家都知根知底。”他表示。
除此之外，部分房产开发商还引入联合开发的投融资方式。具体而言，房地产基金一方面为开发商筹建的一线城市中心地段写字楼项目提供开发资金，一方面享有低价收购上述商业地产的权利。在上述房地产基金负责人看来，此举既让开发商解决了项目开发资金问题，又让房地产基金能低价收购持有经营创造更高租金。
“不过，看似双赢的合作，其实也存在不少操作风险，比如项目开发风险与开发商挪用资金风险等。”他说。为此不少房地产基金一面采取名单制合作方式——只与国内排名前50的开发商合作；一面不定时派专人到施工现场拍照，考察房地产开发项目的建筑进度，作为资金分期支付的依据，杜绝资金挪用风险。
“尽管存在诸多约束，在银行收紧房地产贷款额度的情况下，这笔资金对房产开发商而言，依然好比是雪中送炭。”一家房地产公司资金部人士坦言。
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