[摘要] 虽然容积率这个词听起来很熟悉，但是要说出它具体的意思，对于普通市民来说还是有困难的。容积率到底决定了房子的哪些方面？买房时到底怎么看容积率？容积率计算公式是什么？容积率大好还是小好？真的是容积率越低舒适度越高吗？
| 您的姓名 | 手机号码 | |||||
| 参加人数 | 意向楼盘 | |||||
很多购房者在查看楼盘资料时，都会看到有容积率的相关数据。容积率也常常被售楼人员当做买房的重要指标(占地面积、建筑面积、绿化率、容积率等)之一在介绍。看房时，你通常都会被售楼人员告知：“我们的楼盘容积率只有××，住起来很舒适。”虽然容积率这个词听起来很熟悉，但是要说出它具体的意思，对于普通市民来说还是有困难的。容积率到底决定了房子的哪些方面？买房时到底怎么看容积率？容积率计算公式是什么？容积率大好还是小好？真的是容积率越低舒适度越高吗？
◆释疑 容积率该怎么算
什么是容积率？容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。这其中总建筑面积包含了地上与地下建筑物的总面积。举个例子，我们在楼盘中肉眼看见的大楼、小区内的商业配套、要求配建的小学、幼儿园等，甚至是楼与楼之间的有盖的通道、地下的停车场、地下室等均是建筑面积。而建筑用地面积就是包括绿化地和已经盖了房子的土地等的小区占地总面积。
那么容积率怎么算，首先就要掌握容积率计算公式：容积率=地上总建筑面积/规划用地面积。例如，总规划用地面积20万平方米，总建筑面积30万平方米，容积率为1.5。
值得注意的是，容积率还被分为实际容积率和规划容积率两种，前者是房子建成后的实际结果，后者则是在拍地时政府的规划。例如某个地块在拍地时就说明，土地开发建设要求土地容积率上限为2.5，容积率标准值1.5。这相当于该地块的基准容积率是1.5，若开发商需要增加容积率，高不能超过政府控规规定的2.5。增加容积率时，开发商需要按面积缴交增容税。
◆影响 高容积率确实弊端多
那么大家一直常说的容积率到底影响了住宅的哪些方面呢？记者对泉州的多位房地产业内人士的回答进行了总结得知，容积率的高低主要从人口密度、安防、内部规划、购买价格四方面影响住宅。
首先，容积率高，居住的人口就多。高密度的居住人口会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。
另外，高容积率住宅居住密度大，出入的人自然就多，外来人员就很容易混杂进入小区，容易给小区的安全问题带来隐患。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。
除此之外，高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会相对较高、绿地的比例就相应减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足等都是高容积率小区经常会遇到的问题。
后，容积率的大小影响着商品房销售的价格。可想而知容积率小，能建的住房就少，在相同的面积内建造更少的房子，房子的购买价格势必会因此增高。因此，购房者根据自身的经济条件选择适宜的容积率的房子就显得尤为重要。
◆提醒 小容积率固然舒适，也存在陷阱
或许有人会问：土地面积越大、建筑面积越少，这样的楼盘密度低、居住起来是不是更舒适？一般情况下，大家很自然地觉得容积率越低的小区在舒适度上会有所增加。容积率越小意味着楼体楼距更宽，绿化面积增加，楼层数量减少，在视觉上也让业主更舒服。
这样是否就代表容积率就应该无限制低下去，从而满足人们对舒适度的追求呢？多位房地产业内人士认为，这种说法比较片面，要视具体情况而定。容积率小，很容易造成价格上涨，会更不利于购房者。如果在同等规模、同等产品、绿化面积相近等情况下，再去比较楼盘容积率，此时谁低谁高才能判断哪个楼盘的产品更舒适。
也有业内人士表示，小容积率固然居住舒适，但也要谨防小容积率的陷阱。如果容积率过低，不仅是成本增加，也是对土地资源的浪费。有些楼盘即便建起来了，也会因为没有足够的后期生态养护从而影响居住品质。因此打着容积率低的楼盘，对开发商的资历和口碑也要进行认真的考察。另外，由于建筑上面有漏洞可钻，部分楼盘在面世之初容积率可能较低，但入住后分被提高，特别是LOFT小复式或小跃层。有的LOFT小复式或小跃层在交楼时并没有楼板，但如果在中间进行分割，实际上建筑面积就增加了1倍。这样一来，容积率就增多了。
通常来讲，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。据了解，在泉州大部分高层住宅的容积率在3-4.5，容积率低于2的还是仅见于少数楼盘。
推荐阅读：
购房指南：购房者要了解关于商品房纠纷的知识
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
