[摘要] ”，“互联网＋房地产”的动作愈渐频繁，显示出无论是跨界互联网，还是联合拿地、收购股份等传统“联姻”方式，正在成为中国房企的共识。
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近日，商业地产龙头万达集团与国内住宅龙头万科公司宣布建立战略合作关系。在多数城市商品住房市场告别“黄金时代”步入“白银时代”后，两大地产巨头谋求战略转型，无异于给房地产行业投下一枚重磅炸弹。与此同时，华远地产和360、方兴地产和腾讯近期也在相互“表白”，“互联网＋房地产”的动作愈渐频繁，显示出无论是跨界互联网，还是联合拿地、收购股份等传统“联姻”方式，正在成为中国房企的共识。
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房企巨头“联姻”互补
据了解，当前万达发展的瓶颈在于大量的商业沉淀占用大量资金，住宅开发过程中的标准化、产业化等问题有待提升。万达集团董事长王健林近表示，万达要在五年之内去地产化，走“轻资产”路线，成为一家商业投资服务公司。而另一边，万科在从住宅开发商到城市配套服务的转变过程中，逐渐表现出商业能力欠缺问题，阻碍其转型速度。于是，万科在去年拉开转型元年的大幕，明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向。
由此来看，万达与万科的合作恰好可以弥补短板。而随着市场形势变化，今年对于整个房地产上下游各行业而言，“合作与改革”已经成为主题。早前，房地产中介巨头德祐和链家合并，乃至地产央企的制度改革和资源整合，都折射出这一主题。
德佑链家研究总监陆骑麟表示，万科近年一直在尝试增加商业地产开发的比重，使之成为新的利润增长点，但习惯了住宅开发的万科，在商业地产开发方面显得有些水土不服，沿袭类似于住宅的粗放散售模式，显然无法在商业地产市场做到无往不利。因此，与万达的合作，很可能是想借助对方在商业地产方面的开发经验、招商资源和品牌效应，来优化自身的商业地产项目。
同时，尽管今年楼市获得政策的强力刺激，但对于开发商而言，住宅市场依然面临一些痼疾。三四线城市由于供求关系变化，销售难度增大，价格上涨受制约，难以保证开发商足够的利润率。在此情况下，开发商大量涌入一线城市争夺有限的土地资源，导致一线城市拿地成本飙升，终也导致开发商盈利难度增大。因此，万科选择的多元化发展模式，乃至与万达的合作，都是当前市场形势下的必然选择。
而万达近年一再提出要走轻资产路线，其中商业地产的轻资产改革，主要是由原来投资、建设、运营、租金全部由万达承包的模式，改为由其他公司出资，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达的品牌和管理系统，租金由万达和投资方按照一定比例分成。想要实现这样的新模式，万达也必然要寻找到拥有强大资金实力，且试图在商业地产市场有所作为的房企，而万科正是符合这一要求的房企之一。
上海（楼盘）中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，轻资产是近年很多房企探索的方向之一，但国内尚没有一个好的、成型的模式。轻资产的特点在于把非核心业务外包出去，自己注重运营服务、资产管理等业务。居民的生活、消费都是比较稳定的需求，不会受市场环境改变而变化。万达与万科合作后，在重资产开发的同时，再加上“轻资产”业务的保驾助力，增加了企业抗风险能力。万科的物业是发挥服务功能的大平台，借此可以实现社区商城等多项功能，而万达有自己的第三方支付平台，增加互联网消费体验。上下游相互打通，可以实现社区O2O闭环消费。
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房企加快抱团转型
就目前来看，无论是跨界“互联网＋”，还是联合拿地、收购股份等传统“联姻”方式，正成为中国房企的共识。近日，就有三家大中型企业想深度拥抱互联网，包括:华远地产和360“搭伙”，全面布局智能家居；方兴地产“拥抱”腾讯，从客厅、工程再到互联网金融全程“智慧化”；正荣集团携手小米，合作试点全方位智能家居样板房。
据悉，华远拟将360智能家居引入华远社区，双方将以智能家居的安全作为切入点，在智能硬件、移动互联和APP以及云服务等领域进行战略合作，着力打造国内真正的智慧社区，且未来360公司研发的智能家居产品都将首发在华远地产的项目。方兴与腾讯则宣布成立方兴地产腾讯创新事业群，双方的合作是选取一个项目地块，与腾讯智慧工程院共同设计开发一个智慧化小区，同时打造房地产全产业链金融服务，将互联网金融贷款、理财、众筹等模式，深入贯彻到房地产交易的每个环节。
此前，“互联网＋房地产”已有先例:万科联合阿里在天猫开辟购房专区、招商地产(000024,股吧)与招商银行(600036,股吧)合作推出积分买房活动、远洋地产与京东金融展开众筹、绿地牵手平安推地产宝、万达并购快钱等。除此之外，从“保利是个P”、碧桂园“不扯蛋，周一见”、龙湖的“生活帮”、“社区通”、花样年“彩之云”等社区APP，到世茂的“云平台”，再到万科V—LINK客户体验的移动互联社区等，都是房企营销互联网化的结合体。
业内人士表示，此前房企借力互联网大多仍停留在为卖产品而进行的营销和服务阶段，与跨界互联网相比，房企更擅长联合拿地、注资开发、收购股份等传统“联姻”方式。目前，在房地产行业集体迈入白银时代的大背景下，众多房企开始涉足互联网金融等领域变革，站上“互联网＋”风口寻找增长新动力(310328,基金吧)。
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转型是必然趋势
近日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家单位共同发布的《2015中国房地产上市公司10》研究报告显示，2014年房地产上市公司营收与净利增速双双下滑，整体负债水平则小幅上升。同时，房企销售回款受阻也导致资金压力的加大。
数据显示，在沪深上市的132家房企2015年一季报中，一季度亏损房企达40个，而在2014年年报中，亏损房企只有14家。而且，上市房企还可以通过资本市场渠道融资，而未上市的三四线城市中小房企生存更加艰难。未来，卖项目、转型或黯然出局，将成为越来越多中小房企的无奈选择，甚至有专家表示，未来20年里，中国的房地产企业数量将大大减少，并呈现强者恒强特点，约70%至80%的中小房企将面临被并购的命运。而在房地产行业发展利润平均化的当下，大多数房企都在谋求变化和转型。类似万达和万科这样的巨头联手，会引起其他企业效仿，纷纷选择合适的合作伙伴。而大企业和大企业联合，一些中小企业的话语权就会丢失，市场生存空间会更小。对中小房企而言，需要寻找适合自身发展的模式，要么赶紧学习，要么到其他房企不愿去的领域寻找发展空间，否则将面临洗牌出局。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，房企利润下滑，除了有时间节点等短期原因，也与行业发展趋势有关。随着房地产步入新常态，房企依靠土地增值、房价上涨赚钱的时代已经过去，不再会有普遍性的规模化增长机会，房地产作为“大规模资金蓄水池”的作用在逐步降低，房企很难像“黄金十年”那样在土地或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑回归正常利润将成为趋势，因此房企谋求变化和转型是必然趋势。
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