[摘要] 影响我国楼市的因素错综复杂，货币政策及其他限制性政策的放开固然对楼市回暖有积极影响，但并不是解决楼市症结的“万灵药”。在“稳增长”当头的现阶段，建立房地产市场健康发展长效机制的重要性不言而喻。
影响我国楼市的因素错综复杂，货币政策及其他限制性政策的放开固然对楼市回暖有积极影响，但并不是解决楼市症结的“万灵药”。在“稳增长”当头的现阶段，建立房地产市场健康发展长效机制的重要性不言而喻。
近日，根据中指研究院发布的4月份百城价格指数，楼市出现回暖迹象。数据显示，2015年4月份，100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10522元，环比微跌0.01%，跌幅较上月缩小0.14个百分点。同时，北京（楼盘）、上海（楼盘）等十大城市的房价环比由跌转涨。
这一回暖迹象得益于近期一系列利好楼市政策的密集出台。
3月30日，央行调整个人贷款政策，将二套房贷款低首付比例调整为不低于四成。同时，财政部也出台稳楼市新政，将营业税免征期限从购房超过5年调整至两年。随后，上海、浙江、深圳（楼盘）、辽宁多地地方政府响应中央政策出台公积金新政，前期观望的购房者可能会借此机会加速入市。不到一个月，央行于4月20日再次宣布降准1个百分点，进一步改善了房地产投融资环境。
随着上述诸多利好政策逐步落实，刚需型及改善型购房需求得以平稳释放，市场回暖趋势明显。特别是一线城市的房地产数据更是喜人。深圳、广州（楼盘）接连出现日光盘，其中深圳房价更是明显上涨，甚至引发购房者恐慌性入市。以深圳为例，在诸多利好政策的刺激下，楼市出现量价齐增。据深圳中原研究中心统计，近期在深圳已成交备案的数据中，有11个成交项目价格出现明显上涨，其中龙岗片区百合盛世房价涨幅高，达23.33%。
然而，近期楼市数据的转暖是否意味着房地产业寒冬已过，即将出现全面回暖？从此前诸多利好政策出台后楼市的走势来看，这一估计恐怕过于乐观。
事实上，无论是去年央行、银监会发布楼市新政放松了限贷政策，还是10月中旬三部委联合推出降低公积金贷款门槛等政策，抑或去年11月份以来的两次降息政策和两次降准政策，都在短期内促使部分刚需入市，但其利好效应往往是昙花一现，难以持续。
由此可见，影响我国楼市的因素错综复杂，货币政策及其他限制性政策的放开固然对楼市回暖有积极影响，但并不是解决楼市症结的“万灵药”。即便3月、4月的楼市数据让市场乐观情绪蔓延，但也只是出现回暖势头，整体下行趋势不改。不难预测，当政策短期利好效应释放后，楼市依旧会显露疲态。
特别是一线城市之外的广大二三线城市，其房地产市场形势仍不容乐观，库存均远远超出12个月的平衡线。根据房地产咨询公司的数据，24个重点监测城市中，14个城市库存周期超过18个月，烟台（楼盘）、沈阳、青岛（楼盘）、徐州（楼盘）和无锡（楼盘）等城市的库存消化期分别高达43.4个月、39.8个月、25.4个月、24.2个月、24个月。
一方面，尽管此前楼市调控政策持续加码，但效果仍不尽如人意；另一方面，稳定楼市消费、促进房地产业长期稳定发展又刻不容缓。根据国家统计局公布的数据，一季度GDP增速放缓至7%，为6年来低点。而且，从地方一季度经济数据来看，多数省份经济增速都在放缓，部分省份工业生产增速出现负增长。
而进入二季度后，经济企稳的迹象仍不明显。国家统计局5月1日公布的数据显示，4月份制造业PMI为50.1%，同上月持平；而非制造业PMI则回落0.3个百分点至53.4%。
可以说，在“稳增长”当头的现阶段，建立房地产市场健康发展长效机制的重要性不言而喻。
事实上，中央对此早有筹谋。今年3月1日起，我国正式施行的《不动产登记暂行条例》，就是构建房地产长效机制的基础。随着条例生效，我国不动产信息管理将更加透明、高效，中央将对各地的楼市数据摸底，从而更清楚地掌握商品房的总量和结构分布信息。只有“中国有多少房子，其分布结构为何”等问题搞清楚了，楼市的相关政策才能更加有的放矢，房产税征收才能有据可依，楼市交易中税费混乱、以费代税等现象才有望得到改善。
而4月30日召开的政治局会议也对房地产市场发出了明确的信号，提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”可以看出，在房地产市场趋势性下滑势头难以平复的大背景下，中央已经明确，要缓解楼市下行压力，不能简单通过行政性手段或宽松政策进行短期调节，更需要通过稳定、有序的长期调控机制，以引导房地产交易逐渐规范化、完全市场化，改变此前“头痛医头、脚痛医脚”的调控思路，在制度设计、长效管理层面进行深耕细作。
可以预期，随着相关制度的不断完善，政府将在个人住房信息系统联网、相关土地供应体系、房地产税收、国家财税等制度方面加速改革，为形成健康的房地产市场长效机制打牢根基。
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