[摘要] 在购买商铺时，一些购房者买到的产品是非独立商铺。这类产品是开发商将一层商业建筑面积分割成一个个小面积进行出售，购房者所买的空间并没有进行物理空间分割或无永久分割维护结构。这类产品通常在购买后会委托运营公司统一运营。
在购买商铺时，一些购房者买到的产品是非独立商铺。这类产品是开发商将一层商业建筑面积分割成一个个小面积进行出售，购房者所买的空间并没有进行物理空间分割或无分割维护结构。这类产品通常在购买后会委托运营公司统一运营。但是，如果运营公司无法为购房者带来满意的，购房者是否可以将商铺收回由自己自由经营呢?近，部分购房者发来了这样的疑问。
案例解析
购非独立商铺 后期运营引发担忧
近，一些市民为购买的非独立产权商铺的运营问题发愁。“当初购买的商铺并不是独立的店面，而是一整层空间里的一块。”泉州市民李女士告诉记者，购买的时候签了委托书，委托一运营公司统一经营。但是近几年，这家运营公司并没有将商场运营好，导致李女士的这项投资几乎没有什么。如今，李女士萌生将自己当初所购买的商业空间收回，自己来招租的想法，却不知道这样的做法可不可行?
福建双鼎律师事务所主任律师于那刚告诉记者，在以前曾出现过因为这类问题引发的纠纷。例如，曾在南京一家名为新宇房地产开发有限公司开发的时代广场项目，其地上一二三层约有6000平方米的部分区域被分割成商铺对外销售给150余位业主,其他建筑面积归开发商所有。一购房者冯女士与该公司签订了商铺买卖合同，新宇公司将时代广场第二层编号为2B050,建筑面积为22.5平方米，每平方米售价16363.73元,总价格368184元。后该商场经营不善，开发商为重新规划布局陆续与大部分小业主解除购房合同购回商铺。在大部分业主同意回购的情况下，冯女士与另一业主坚决不退商铺。
后期经营 需考虑集体业主意见
于那刚表示，非独立商铺的后续运营需考虑集体业主的利益。以南京市民冯女士的案件为例，一审法院认为：双方商铺买卖合同合法有效。考虑到冯女士所在商铺只是新宇公司出售的150余间商铺中的一间，在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现在时代广场的大部分业主已经退回商铺，支付新宇公司对时代广场重新规划布局的工作，今后的时代广场不再具有商铺式经营的氛围条件，冯女士所购商铺只是时代广场中占很小比例的商铺，要求新宇公司继续履行合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，且影响时代广场整体功能的发挥。现建筑因纠纷闲置，不仅使双方当事人利益受损，也造成社会财富的极大浪费。从平衡双方当事人利益受损情况和今后长远利益出发，依照公平诚实信用原则，尽管商铺买卖合同有效，冯女士在履行合同过程中没有任何违约行为，本案合同也应予以解除。由于冯女士在合同履行过程中没有过错，合同解除后，其因商铺买卖合同而获得利益应得到充分合理的补偿。
福建贤泰律师事务所律师胡长鸿认为，购房者购得商铺后将商铺委托运营商运营，存在委托关系。根据合同法的规定，委托合同可以随时解除。如果发现运营商运营不善或者怠于履行受托义务，可以要求解除委托关系，但是作为非独立商铺业主在个人行使解除权的时候应当不损害其他业主的利益。此外，这类商铺的后续运营能否实现自营，还需考虑到大多数业主的共同意见及利益，业主自营应当符合商铺的整体规划，不得损害其他业主利益。如果超过2/3的业主都同意将商铺整体委托经营，那么，少部分的业主还是应当服从集体利益。所以，他提醒购房者在选购这类商铺需谨慎，需考虑后期经营会受到限制。
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