[摘要] 2014年全国楼市在低谷中运行，而泉州虽遇明显寒流，但所受影响低于大部分城市。而2014年第四季度，“闽八条”、“9·30新政”、“央行降息”为楼市带来了新的希望。2015年，楼市走势如何?会继续低谷运行还是实现绝地反击?房企又将如何应对新一年的挑战?
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2014年楼市在低谷中运行，而泉州虽遇明显寒流，但所受影响低于大部分城市。而2014年第四季度，“闽八条”、“9·30新政”、“央行降息”为楼市带来了新的希望。2015年，楼市走势如何?会继续低谷运行还是实现绝地反击?房企又将如何应对新一年的挑战?
机遇与挑战并存品牌开发商更受青睐
进入2015年以来，很多人都在关心今年的房地产市场走势。个人认为，2015年，房地产市场机遇与挑战并存，整体而言，相信2015年上半年的房地产市场同比2014年上半年定会有所增长。
2014年下半年以来，国家不断出台与房地产有关的利好政策，使得市场有逐步回暖趋势。进入2015年季度，传统节日春节将至，不少开发商都在以价跑量，各种购房优惠不断，此时正是买房的好时机。但目前股市的一片“涨”势，使得更多投资客纷纷转向股市，曾经冷眼旁观的场外资金也开始蜂拥入市。相对股市，房地产市场的投资就显得冷清得多。但股市热火的时间一般比房市要短得多，估计在2015年年中就该见顶，也许到时候在股市赚得盆满钵满的客户会转战房地产市场。
2014年的市场虽然不太好，但到年终时，我们发现，国内排名前几十名的房企总销售额基本没有下降，不少品牌企业销售额还有所上升，如万科、绿地等。反之，一些中小房地产企业日子就很难过，整个市场呈现两极分化的局面，再也不像过去一样，市场好就所有楼盘都卖得好，市场差就一片萧条。而到2015年，相信这种品牌房企还会进一步拉大与一些较没有实力的开发商的差距，品牌房企的市场份额将进一步增大。
个人认为，这首先是品牌房企的资金更有保证，出现延期交房甚至烂尾的可能性更小;其次，品牌开发商的产品更注重品牌口碑及信誉，不大可能会因价格浮动而偷工减料，以次充好，来降低原本必需的成本投入，反倒更加主动注重服务与升级产品配置。同时，品牌开发商在产品的研发、定位上也下足功夫，从购房者角度出发，来赢得市场。
相信在利好政策刺激下，2015年各大开发商将专注于自身产品户型的研发，打造人性化的产品，抓住精准的客户群体，2015年的房地产市场将回暖，也将越来越好。
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进入买方时代 重心为清库存
当前影响中国经济的风向标有两个市——“股市”、“楼市”。历年来楼市好了，股市就不行，反之股市好了，楼市就相对差一点，这个是资金走向决定的。下半年A股频频出现牛市，房地产相继出现政府救市、银行降息等手段，但房地产市场的反应较为平常，观望和冷淡情绪还在，老百姓的常规心态是越涨越有人追，在这种环境下，2014年房地产市场整体表现中规中距，一二线城市尚好，三四线城市销售总量和单价都出现下降，整体表现较为低迷。
由于前两年泉州土地出让量较大，而2014年去化不是特别理想，再加上开发商目前对2015年楼市整体走向的把握不太明朗，所以新一年各大房企应该会放慢拿地的脚步，而把重心集中在清库存上。
从泉州市场看，我个人认为，2015年风险与机遇并存。我们应该做市场不好就沉下心做产品、渠道的准备，而一旦大环境转好，购房者的心理出现明显松动，2015年依然有望出现回暖。从2014年第四季度的情况看，刚需和刚改需求已经逐步释放，这两种需求将是支撑2015年楼市的主力。由于泉州中心城区房价较高，城市次中心和潜力新区因价格上的优势或将成为关注热点。泉州目前可售商品房去化周期需25-30个月，进入“买方时代”。未来，合理的价格和高性价比对各项目的影响将愈发显著。
我认为，2015年房企依然要坚持守住底线，加速转型。所谓守住底线，就是坚守住产品品质;而加速转型，主要是房企要适应进入微利时代，寻求新的盈利增长点，比如世茂集团就早早提出转型为“生活服务商”的新方向。
2015年，互联网思维模式、众筹、电商、自媒体、全民营销等都会影响楼市，改变传统营销模式。可以说，“黄金时代”人比房子多，所以是“人找房子”，目前的“白银时代”，房子比人多，所以转变成了“房子找人”。因此，精准渠道营销成为核心，需做好销售渠道、客户渠道的深挖。
刚改主导非典型复苏 二季度楼市预回温
刚刚过去的2014年11月和12月，泉州楼市成交2168套，月度成交近1100套，算是为2014年画上圆满句号。有人将这楼市“翘尾”归功于“9·30新政”、降息等政策利好，诚然，这是市场走高的一大助力，但更为直接的还是泰禾、万科、星光耀等主力大盘的集中备案，我认为政策对市场信心的提振远没有业界预想的明显。
2014年难言景气，这是业界共识，但从三四季度泉州市场表现来看，还是有几个积极的复苏迹象值得关注。
首先，从市场客源总量来说，当前并非没有需求，只是不甚明朗的市场预期滞缓了购房者的入市脚步，相当多的实力购房者选择持币观望，他们正在等待政策以及市场的一个爆点，可以说，这个时间来得越晚积蓄的能量可能越大。
其次，去年下半年以来我们发现改善型，尤其是户型、视野、景观俱佳的楼王产品变得好卖了，而之前备受热捧的90-100㎡刚需房源反而被“剩”下来了。市场攻坚期，无论以优山美地为代表的市中心豪宅项目还是以万科、泰禾为典型的次中心主力大盘，刚需客隐身、刚改客群成为主导的趋势已经愈发明显，我认为这种不同于2009年以来以刚需为主导的“非典型复苏模式”将成为市场回归理性的标志，同时将成为市场触底反弹的有力支撑。
再次，从数据上来看，整个2014年泉州六区成交面积约为140万㎡，虽然远不及2013年230万㎡的疯狂，但基本与前几年的年度平均值持平。这就是我们接下来要面对的楼市“新常态”，市场已经回归理性，平稳去化是主旋律，房企分化加剧，要生存就得练内功，做精品。
当前的环境下，信心值千金。2015年的泉州市场虽然还有库存压力，但据我预计，随着被压抑已久的刚改客群的释放、相关政策利好的加码以及核心大盘入市所带来的信心提振，市场有望在第二季度迎来复苏。
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