[摘要] 出租的房屋还没到期，而房东却因急需用钱，把房屋出售给他人。这本来是很正常的交易。但是房东交易期间没有告知承租人，导致房子不能及时交给买方，从而惹上官司。近日，市民林先生就是因为这样的纠纷而掏钱买单，被法院判处违约。
出租的房屋还没到期，而房东却因急需用钱，把房屋出售给他人。这本来是很正常的交易。但是房东交易期间没有告知承租人，导致房子不能及时交给买方，从而惹上官司。近日，市民林先生就是因为这样的纠纷而掏钱买单，被法院判处违约。
房屋租赁期 房东急卖房
这起纠纷发生在去年3月份。市民林先生将位于市区华府豪庭的某套商品房出售给吴先生，总价45万元。双方签订了房屋买卖协议书。协议书签订的当日，购房人吴先生就支付了2万元作为购房定金，并在一周内付清了全部款项，双方办理房屋产权变更登记手续。
吴先生表示，之前在购买这套房子的时候，通过中介现场看房时，知道房屋已经出租，租金付到2013年6月底，房东也同意把剩下的3个月的房租转给他，所以签订《房屋买卖协议书》约定在2013年6月底交付房屋。然而接下来发生的事情让吴先生始料未及，在租金到期后，吴先生要收回房子，却遭到该房屋承租人黄女士的拒绝。
黄女士表示，这套房子是2011年向原房东林先生承租的，签订合同的租期至2015年6月30日，每个月500元。而林先生将该房屋出售，她并不知情，林先生也没有通知她，她是在接到吴先生起诉后才知道。黄女士认为，将房屋交付给吴先生使用的主张不能成立，因为如今500元租不到这样的房子，同时她并没有违反租赁合同的约定，没有过错，就没有理由承担损失。
而吴先生觉得自己更冤，花了45万买房，是房子所有权人，对自己的财产却不能做主，拖了将近一年，讨不回房子。无奈之下，把原房东和承租人都告上法院，要求原房东交付房屋，支付交房违约金。
房屋出售需先告知承租人
经审理查明，法院认为，买房人吴先生和原房东林先生签订的房屋买卖协议书，是双方的真实意思表示，且未违反法律规定，应当认定有效。原房东未能根据合同约定履行交付房屋的义务，已构成违约，应当根据合同约定支付违约金。吴先生主张从合同约定的交房日到起诉的日期止赔偿违约金，得到法院的支持。
但吴先生主张交付房屋的请求，被法院驳回。法院认为，承租人和原房东签订的租赁合同也真实有效，没有违反法律规定，是有效的合同，吴先生要求交付房屋的诉讼请求违反“买卖不破租赁”的原则。
福建方圆人律师事务所洪亚斌律师告诉记者，所谓“买卖不破租赁”的原则，就是说，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。买房人吴先生和原房东林先生签订的房屋买卖协议书，虽然会导致所有权从原房东手中转移到买房人手中，但因租赁合同到2015年6月30日才到期，现仍为承租人实际占有，买卖房屋无法对抗黄女士的租赁权，不能要求无过错的第三人黄女士腾房交付。因此，买房人还不能使用房屋，在等到租赁期满的这段时间，只能要求原房东支付违约金或赔偿损失。
另外，根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。该案件原房东林先生未能履行通知第三人黄女士应将租金交付买房人吴先生的义务，第三人黄女士直至买房人吴先生起诉才知晓原房东已将房屋出售，所以房屋租赁合同的权利未转移。原房东林先生无法将租金收取的权利转移给吴先生行使，则应为自己的违约买单而赔偿吴先生的损失。
洪亚斌提醒市民，在租赁合同期限内，如果房主将房屋买卖，要预先告知承租人，在经得承租人同意后，双方解除租赁合同关系，方可将房屋移交新买家。不然就要等合同期满才能收房。若承租人不同意解除合同，则房主可通过债权转让通知将租金收取权利转让给买方，由买方作为新房东收取房租直至租赁合同期满后收房。此外，租赁合同期限内买卖房屋还需通知承租人限期行使优先购买权，否则在相同条件下，承租人可能会以其有优先购买该房屋的权利来主张买房人吴先生和原房东林先生签订的房屋买卖协议书无效。
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