[摘要] 今年4月份开始的楼市第一轮调控，让泉州楼市前三季度总体销量大降29.1%，不过，市区均价反而涨了10.08%；9月底开始的国家“限贷”等新政，又让8月开始升温的楼市紧急刹车。此番第二轮调控，能否让房价降下来？
今年4月份开始的楼市轮调控，让泉州楼市前三季度总体销量大降29.1%，不过，市区均价反而涨了10.08%；9月底开始的国家“限贷”等新政，又让8月开始升温的楼市紧急刹车。此番第二轮调控，能否让房价降下来？
昨日，泉州市房管局发布的1~9月泉州市房地产市场运行情况分析报告预计，下一阶段泉州楼市将持续观望，交易量将下跌，个别实力弱小和尚未开盘的楼盘，可能小幅降价。
【一手房】市区销量猛降 均价同比涨10.08%
销量暴跌后刚升温又要急刹车
数据：1~9月，全市商品住房销售27012套，同比下降13.5%，其中市区商品住房销售8035套，同比下降29.1%。
分析：泉州市房管局相关负责人分析称，泉州商品住房销售形势呈现政策分水岭。季度保持良好销售势头。进入第二季度，受4月份楼市新政影响，销量开始出现跌幅；进入7月份，政策效应得到充分体现，销售跌落到低谷，但到了8月、9月，销量开始出现明显的反弹。
泉州市房管局相关负责人分析了两大原因：一是持续近4个月的市场观望期后，市民对房价会下调的预期落空，刚性需求重新释放，成为销售回升的主要动力；二是房价不降反而呈涨势的情况下，民间闲余资金重新涌入楼市，成为销售回升的第二推手。但9月底的新调控政策出台，给升温的楼市又来了个急刹车。
市区均价6352元/㎡ 楼盘提价市民不买账
数据：1~9月，全市商品住房销售均价为4857元/㎡，同比增长12.95%；泉州市区均价6352元/㎡，同比增长10.08%。
分析：从价格走势看，泉州市今年上半年大部分楼盘自开盘后，基本没有作出价格调整，但进入第三季度，一些新开楼盘在房价定位上由于周边楼盘的房价带动，以及为了推动前期在售房源销量采取的营销策略，逆市提高后续房源的上市价格，拉高了泉州整体的商品住房均价。不过，整体房价走势受制于近期销量回落，有效需求不足，尚不具备大幅上涨的空间。虽然近期仍有个别楼盘出现提价，但是从调查情况来看，购房者对这些定价明显过高的楼盘反应并不热烈。
【二手房】 买卖双方博弈 成交低迷价格坚挺
数据：1~9月，泉州市存量住房交易6190套，同比下降12.2%。市区存量住房交易2898套，同比下降21.8%，其中第三季度单季交易786套，环比下降23.2%，较今年前两个季度下降明显。1~9月，全市存量住房成交均价为2779元/㎡，较上半年增长5.9%；其中市区存量住房成交均价为4251元/㎡，与上半年4232元/㎡基本持平，近期价格走势稳定。
分析：据市区二手房中介透露，在今年房地产市场调控政策的影响下，存量房市场买卖双方观望情绪依旧，买方预期政策调控力度加大，将促使房价下跌，不急于购买；卖方认为虽然今年调控政策频出，但房屋价格依然稳健，即使不再快速上涨，也不会明显下降，同样不急于出手，甚至部分卖家表示未来将有可能进一步提价。一买一卖预期差距的持续甚至扩大，使得买卖双方继续僵持博弈，导致存量房市场成交始终较为低迷。而卖家基本不愿降价销售，也使得存量住房价格异常坚挺。
【后市预测】 观望加剧 个别楼盘可能小幅降价
观望心理加剧销量将继续回落
报告指出，9月底出台的楼市限贷等新政，给刚有所抬头的楼市，带来不少爽约客和继续持币观望客，在有效遏制投资、投机客的同时，也因首付款比例统一上调，波及了部分中低收入、改善型、外来务工购房者的合理住房需求。
据反映，近期一些中小套型房源出现退房的现象，主要是因为这几类人群购房能力受到削弱，或是短期内难以凑齐提高的首付款比例，或是难以在银行按揭购房。政策对合理住房需求的具体影响多大，还有待进一步关注。
再者，调控态度坚决，市场再陷观望。就目前市场运行情况来看，多数开发企业对未来走势仍持谨慎乐观态度，认为几个月的政策观望期后，市场将继续企稳向好。然而在各级政府和相关部门一再强调坚决调控的情况下，购房者观望心理再度加剧，或将引发未来一段时间住房销量的继续回落。
泉州楼市的不确定因素还有很多，观望程度、时间长短，以及本次调控政策能达到什么程度，还有待观察。报告认为：“泉州楼市潜在刚性需求始终旺盛，即使短期受到政策影响，销量有所回落，但长期来看，市场仍然值得期待，此时开发商针对政策作出相应的调整为时尚早。因此在短期观望、长期乐观的态度下，开发企业会选择按照原有计划开发、营销，以期在市场好转时占据有利地位。”
尚未开盘和弱小楼盘可能降价重新定位
泉州市房管局相关负责人介绍，近来开发商组织的一系列营销促销活动，表明了调控促使销量持续回落已给开发商带来了一定的压力。而销量的回落、信贷的收紧，大大削弱了房价继续上涨的动力。然而绝大部分开发企业，手头资金还较为宽裕，因此价格支撑仍将延续，目前已开盘的主要在售项目调整房价的可能性较小，从而使得房价整体走势依然较为稳定。
“个别楼盘将出现小幅的价格下调。”该负责人认为，此次政策要求对开发企业违法违规行为加大曝光和处罚力度，对有违法违规记录的开发企业，暂停发行股票、公司债券和新购置土地，停止发放新开发项目贷款和贷款展期等措施的落实，部分开发企业的资金压力将继续加大，一些实力较弱的开发商将不得不采取更大力度的促销手段回笼资金，而尚未开盘项目或将针对此次政策作出更加慎重的价格定位，从而导致个别楼盘出现小幅的价格下调。
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